Het principieel akkoord (PRIAK): achterpoortje holt betonstop uit

wo, 2017-08-23

De aangekondigde betonstop dreigt te escaleren in een betonversnelling door een achterpoortje in de wetgeving ruimtelijke ordening. Groen dient een resolutie in om ervoor te zorgen dat dit achterpoortje zo snel mogelijk sluit en dat er enkel gebouwd kan worden in gebieden die daarvoor geschikt zijn.

Ingrid PiraVlaams parlementslid

Elke dag verdwijnt er in Vlaanderen 6 ha open ruimte. De Vlaamse regering wil daarom werk maken van een betonstop in Vlaanderen en er voor zorgen dat er enkel nog gebouwd wordt in woongebieden die goed gelegen zijn : vlak bij kernen van steden, gemeenten en dorpen, winkels, voorzieningen en openbaar vervoer. Vanaf 2040 mag er geen bijkomende ruimte meer worden bebouwd en de inname van open ruimte wordt vanaf 2025 gehalveerd. Een fantastisch initiatief, alleen blijkt de betonstop voorlopig enkel een papieren belofte. Zoals het er nu uit ziet, stevenen we af op een betonversnelling. Door de aankondiging van de betonstop werden verschillende slapende honden wakker gemaakt. Projectontwikkelaars en eigenaars van bouwgronden gingen snel op zoek naar een oplossing om de betonstop voor te zijn. Die oplossing vinden ze gemakkelijk, want in de bestaande wetgeving rond ruimtelijke ordening staat er nog een achterpoort open die ervoor zorgt dat er met gemak kan verkaveld worden: het Principieel Akkoord (PRIAK). Dat is een instrument om woonuitbreidingsgebieden (reservegebieden die gereserveerd zijn voor wonen als er elders geen plaats meer is) relatief vlot op de markt te brengen. Het PRIAK is in het leven geroepen als een manier om betaalbare kavels en woningen op de markt te kunnen brengen. De praktijk toont echter aan dat het systeem van PRIAK zijn eigen doel èn de doelstellingen van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen voorbijschiet. Meer zelfs: vooral projectontwikkelaars worden hier financieel beter van, terwijl zowel kopers als de overheid het gelag betalen.

De afgelopen zes jaar is er al 253,45 ha onbebouwde oppervlakte in woonuitbreidingsgebied vrijgegeven voor bebouwing. Dat zijn meer dan 500 voetbalvelden. Bijna de helft van de aanvragen heeft betrekking op grond die niet aansluit bij een woonkern of in overstromingsgebied ligt. Met andere woorden: grond waarop niet gebouwd zou moeten worden.

Vooral projectontwikkelaars maken gretig gebruik van het PRIAK. Voor hen is het een handige manier op open ruimte in onbebouwde woonuitbreidingsgebieden snel in gebruik te nemen. Bijna 70% van de PRIAK’s werd aangevraagd door een ontwikkelaar. Twee projectontwikkelaars zetten zelfs heel actief in op PRIAK: één ontwikkelaar kon op deze manier al 1151 woongelegenheden op de markt brengen, de andere 577. Dat is 1 op 5 van het totaal aantal aanvragen.

De reden waarom vooral projectontwikkelaars zo happig zijn op PRIAK, is het financiële luik. Bij het verlenen van een PRIAK wordt duidelijk meerwaarde gecreëerd omdat de gebruikswaarde van het gebied fors toeneemt. Normaal gezien moet er dan een planbatenheffing - een belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging – aan de overheid betaald worden. Maar omdat de gemeente het in het in de meerderheid van de gevallen nalaat om een ruimtelijk plan op te maken omzeilt het PRIAK die planbaten. En dat zorgt ervoor dat de overheid financiële slagkracht verliest om een duurzaam ruimtelijk beleid uit te voeren.

Tel daarbij dat de verkoopprijs van kavels op PRIAK-gebied 20% duurder is dan in de rest van de gemeente, en je moet concluderen dat vooral ontwikkelaars profiteren van PRIAK, terwijl de initiële doelstelling ervan was om betaalbare kavels en huizen op de markt te brengen.

Om al deze redenen vraagt Groen een afschaffing van het PRIAK. Vlaams Parlementslid Ingrid Pira diende hiertoe een resolutie in. “Het is duidelijk dat de regelgeving langs alle kanten rammelt,” concludeert Pira. “In plaats van ontwikkelaars en gezinnen naar goed gelegen gronden en panden te leiden, worden de slecht gelegen gronden hen op een presenteerblaadje aangeboden. De originele doelstelling is volledig ondergraven en de huidige stand van zaken zorgt voor een betonversnelling, in plaats van een betonstop. Dit kan en moet anders.”